En materia Inmobiliaria tenemos mucho campo que analizar, cuando nos referimos a sus impuestos, ya que podríamos hablar hasta de contribuciones, impuestos al mutuo que están directa o indirectamente relacionados a estas operaciones pero, para nuestro siguiente blog nos enfocaremos en los dos impuestos que consideramos más importantes, en materia de compraventa inmobiliaria, estos son el IVA y el Impuesto a la Renta (Impuesto Global Complementario o Impuesto de Primera Categoría), los cuales explicaremos apoyándonos de las principales preguntas frecuentes que hemos recibido de nuestros clientes, redes sociales y los casos que hemos realizado a lo largo de nuestra trayectoria, comencemos.
El IVA es el impuesto por excelencia en nuestro país, son muy pocas las operaciones de compraventa que están exentas de dicho impuesto, lo que afecta de igual forma a las operaciones de bienes inmobiliarios, pero para lo cual tenemos dos grandes excepciones:
▪️ Terrenos, debido a sus características, estos activos están exentos de este impuesto, sin importar su antigüedad, procedencia o cualquier otro ítem a evaluar, por lo que el valor total o el asignado al terreno en una compra, no está afecto.
▪️ Propiedades financiadas con subsidio habitacional SERVIU, se encuentran exentas de IVA siempre que alguna parte del pago de la propiedad sea pagada con este instrumento público.
La venta realizada por vendedores habituales siempre se encontrará afecta a IVA, sin contar las exenciones anteriores, en específico en ventas de viviendas, bodegas, departamentos y cualquier otra construcción inmobiliaria, sin importar si estos son nuevos o usados, para lo cual podemos definir un vendedor habitual con dos grandes características:
▪️ Que su giro y/o actividad comercial, sea la compra y venta de propiedades.
▪️ Que el ánimo de la adquisición no sea el uso de la propiedad, si no que la reventa en un futuro.
Es decir, todas las empresas constructoras/inmobiliaria califican como vendedores habituales debido a que se dedican a ello y se sub-entiende que una persona que adquiere más de una propiedad, podrá ser calificado por el SII como vendedor habitual, previamente un análisis de la naturaleza y frecuencia de estas operaciones.
¿Devolución de IVA? Si, es posible, pero no es tan sencillo como hemos visto que lo han indicado muchas inmobiliarias, que incluso obligaron al SII a pronunciarse y justificar el porque no era posible la devolución del IVA en muchos de los casos que eran solicitados. La devolución del IVA no es algo nuevo, en materia inmobiliaria, es más, no es un un beneficio exclusivo para estas actividades, si no que es parte de la devolución de IVA de Activo Fijo, el cual se rige por el Artículo 27 Bis de la LIR, la cual tiene requisitos, los cuales podemos resumir en los siguientes:
▪️ Debes tener inicio de actividades en Primera categoría.
▪️ Debes realizar al menos una actividad Afecta a IVA.
▪️ Debes tener Remanente Fiscal acumulado, debido a la adquisición de un Activo Fijo.
Fuera de lo anterior, debes seguir un procedimiento bien específico, el cual es fiscalizado y autorizado por parte del SII, en el cual solicitas dicha devolución y adjuntas toda la información que sea referente a la operación, además nos gustaría agregar algo que es poco conocido sobre este beneficio y eso es que debe ser devuelto, para que quede más claro debemos considerar la devolución de IVA por activo fijo como un beneficio para que las empresas puedan «hacer caja», en el cual sacrifican su Remanente Fiscal de IVA, por su equivalente en Dinero, en base a lo mismo, el SII solicita que el valor que fue devuelto de IVA sea reflejado y enterado en arcas fiscales a modo de pago de Impuestos, en palabras simples, todo lo que nos entreguen lo debemos pagar de IVA en meses posteriores, si aquello no ocurre, ese valor será cobrado al momento de realizar el término de giro.
Cuando hablamos de impuestos a la renta, hablamos de los impuestos que cancelamos de manera anual en base a nuestras utilidades, cuando somos empresas y en base a nuestros ingresos o utilidades cuando somos personas naturales, lo que hace el proceso un poco más complejo de entender, pero que lo enfocaremos en los dos grandes impuestos de este proceso, los cuales son:
▪️ Impuesto de Primera Categoría: es el impuesto que afecta a las personas naturales o jurídicas, que cuenten con inicio de actividades ante el SII, como su nombre lo dice, en Primera Categoría, algo que incluye a todas las empresas que realicen actividades comerciales, en cuanto al valor a pagar y la forma de calcular la base del cálculo del impuesto, va a depender de su sistema tributario.
▪️ Impuesto Global Complementario: el impuesto por excelencia para personas naturales, con residencia y domicilio en el país, su base de cálculo y la tasa a pagar va a estar ligada al valor total de los ingresos, esto quiere decir que mientras más alto sean los ingresos de la persona, más impuesto deberá cancelar. Para llegar a la base debemos considerar todos sus ingresos y en algunas operaciones el mayor valor obtenido, que será considerado como ingreso.
En materia tributaria e impuestos a la renta, lo primero que debemos considerar y que afecta en demasía en una buena planificación tributaria, es la diferencia clave que hay entre los terrenos y los bienes inmuebles construidos, para los primeros No son gastos, en ningún tipo de empresa, ni sistema tributario, esto por el simple hecho de que no son un activo depreciable ¿Por qué? Porque los terrenos jamás perderán valor ¿Y si hay un terremoto, aluvión o desastre natural? Tributariamente, el terreno seguirá estando ahí, por lo que sea lo que sea que pueda pasar, no es depreciable y por lo mismo no se considera gasto para la empresa. No ocurre lo mismo con las construcciones, departamentos, bodegas y cualquier otra construcción, estas tienen una vida útil asignada por el SII, la que podemos encontrar en la siguiente web y que contiene además de estos activos, todo tipo de activo fijo que pueda poseer la empresa, el uso o no de dicha tabla además va a depender del sistema tributario del contribuyente, ya que en las acogidas a la cláusula PYME funciona de manera diferente.
De manera exclusiva y sólo para operaciones de personas naturales, siempre que dichas operaciones no sean parte del giro de explotación y no sean realizadas por vendedores habituales, debemos realizar la operación de calcular un mayor valor a manera global, con el mismo procedimiento tanto para terrenos como inmuebles construidos, para lo cual tenemos las siguientes opciones:
▪️ Propiedades adquiridas antes del 31/12/2004 su mayor valor es considerado un Ingreso No Renta, sin importar la fecha de su enajenación o cualquier otro dato, quedando exenta de impuestos.
▪️Para propiedades adquiridas desde el 01/01/2005 y vendidas actualmente (o hasta que la ley cambie) es considerado ingreso no renta el mayor valor de la operación, pudiendo utilizar un beneficio tributario que considera 8.000 UF como ingreso no renta, tributando el valor que exceda esto con Impuesto único o Impuesto Global Complementario.
Nos queremos extender un poco, hablando sobre el beneficio tributario de 8.000 UF, del cual podemos mencionar que posee los siguientes requisitos y características:
▪️ Beneficio es exclusivo para personas naturales.
▪️ Las 8.000 UF se pueden utilizar en varios ejercicios y operaciones, hasta consumir su totalidad.
▪️ No se puede utilizar en operaciones con «personas relacionadas».
▪️ Entre la compra/construcción y la venta deben transcurrir 1 año y 4 años en caso de una subdivisión.
Entonces, en materia de impuesto renta ¿qué nos conviene? Como en otras ocasiones, la respuesta es depende, el punto clave a considerar es si es un terreno o una propiedad construida, ya que eso puede cambiar toda la figura y su tributación, pero debemos dejar en claro que el beneficio de las 8.000 UF es muy interesante y eso nos inclina en caso de la adquisición de un terreno, a realizarlo como persona natural, y en caso de adquirir una propiedad construida esto sea realizado como empresa, siempre que obviamente sea necesario para nuestra actividad comercial.
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